Galpões mais disputados mudam estratégia dos estoques

A combinação entre baixa vacância, alta dos aluguéis e forte demanda por condomínios logísticos está levando empresas a rever seus planos de expansão. Em vez de buscar novos centros de distribuição, cresce o investimento em projetos de verticalização e otimização dos armazéns para ampliar a capacidade instalada dentro da estrutura já existente.

Pesquisa do Secovi-SP, elaborada em parceria com a CBRE, mostra que o mercado de condomínios logísticos em um raio de 120 quilômetros da capital paulista registrou, no primeiro trimestre de 2026, absorção bruta superior a 1 milhão de metros quadrados, recorde para a série histórica. A absorção líquida também atingiu o maior nível dos últimos quatro anos, enquanto a redução da oferta manteve a trajetória de alta dos preços de locação.

O cenário é corroborado por levantamento da Jones Lang LaSalle, uma das maiores consultorias imobiliárias do mundo, especializada em imóveis corporativos, segundo o qual a taxa de vacância nacional dos galpões logísticos de alto padrão recuou para 6,5%, o menor patamar já registrado. Outro indicador da pressão sobre o mercado é que 77% da nova oferta entregue no início do ano já chegou ocupada por contratos de pré-locação.

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Nesse contexto, empresas dos segmentos de varejo, comércio eletrônico, indústria e operadores logísticos passaram a priorizar ganhos de produtividade dentro dos próprios centros de distribuição, reduzindo a necessidade de novas áreas e adiando investimentos imobiliários.

Eficiência substitui expansão

Segundo Flávio Piccinin, diretor-executivo da ISMA, especializada em soluções de armazenagem intralogística, a expansão física deixou de ser a primeira alternativa para aumentar a capacidade operacional.

“Durante muito tempo, crescer significava procurar outro galpão. Hoje, isso nem sempre fecha a conta. Em regiões estratégicas, a disponibilidade é menor, o custo é mais alto e a mudança de operação envolve licenças, infraestrutura, adaptação e risco de perda de produtividade”, afirma.

De acordo com o executivo, projetos de verticalização podem ampliar em até 120% a capacidade de armazenagem na mesma área construída, dependendo do pé-direito, da resistência do piso, do perfil da operação e dos equipamentos utilizados. Em algumas aplicações, acrescenta, a estratégia pode reduzir em até 40% o custo por posição-palete.

Na avaliação de Piccinin, o aproveitamento do volume interno dos armazéns tornou-se um ativo estratégico. “Cada metro cúbico não aproveitado representa dinheiro parado. O desafio deixou de ser apenas ampliar a área ocupada e passou a ser transformar altura, layout e fluxo operacional em capacidade real de atendimento.”

Capacidade x produtividade

O aumento da densidade de armazenagem, no entanto, exige planejamento. Segundo o executivo, projetos que privilegiam apenas o número de posições-palete podem criar gargalos operacionais caso desconsiderem fatores como seletividade dos produtos, curva de giro dos estoques, largura dos corredores, raio de operação dos equipamentos e velocidade de separação dos pedidos.

“Um armazém pode parecer mais eficiente no papel, mas, se o operador precisa fazer movimentações extras para acessar produtos ou os equipamentos não acompanham a nova configuração, o ganho de capacidade pode se transformar em perda de produtividade”, afirma.

Para operações com grande variedade de SKUs e entregas rápidas, a seletividade continua sendo um fator determinante, enquanto operações de baixo mix e alto volume podem adotar soluções de maior densidade, como sistemas drive-in, push back ou pallet shuttle.

Revisão da malha logística

Além da pressão imobiliária, a reforma tributária tende a influenciar a configuração dos centros de distribuição nos próximos anos. Com a redução da importância dos incentivos fiscais na definição da localização dos estoques, especialistas avaliam que as empresas deverão revisar suas redes logísticas priorizando critérios operacionais, como proximidade dos mercados consumidores, tempo de entrega e eficiência do transporte.

Nesse cenário, a otimização dos ativos existentes ganha relevância. “O centro de distribuição deixou de ser apenas um endereço. Ele passou a integrar a estratégia comercial e a experiência do cliente. Em um mercado em que o prazo de entrega influencia diretamente a decisão de compra, utilizar melhor o espaço disponível tornou-se uma vantagem competitiva”, afirma Piccinin.

Para o executivo, a verticalização tende a deixar de ser uma solução pontual para falta de espaço e deve fazer parte do planejamento estratégico das empresas. “As empresas mais competitivas serão aquelas capazes de transformar metros quadrados em metros cúbicos produtivos, aumentando a capacidade sem comprometer o nível de serviço.”