Vacância baixa acelera verticalização de galpões logísticos

Com a taxa de vacância dos galpões logísticos no menor nível da série histórica em São Paulo e os preços de locação em alta, empresas passaram a investir no aproveitamento vertical dos centros de distribuição para ampliar a capacidade sem contratar novas áreas.

No primeiro trimestre de 2026, a vacância dos galpões logísticos paulistas recuou para 6,4%, enquanto o preço médio pedido chegou a R$ 33,54 por metro quadrado, segundo a Cushman & Wakefield. A disponibilidade é ainda menor nos empreendimentos de alto padrão e nas regiões próximas às principais rodovias e aos centros consumidores.

Para Flávio Piccinin, diretor executivo da Isma, fabricante de sistemas de armazenagem, esse cenário está levando as empresas a rever a lógica tradicional de expansão. Em vez de mudar de endereço ou contratar um segundo imóvel, parte delas procura ampliar o número de posições-palete dentro da estrutura existente. “Se a vacância está baixa, os custos aumentam. Nesse ambiente, o ganho de capacidade e de eficiência na intralogística passa a ter um papel muito importante”, afirma.

Na região de Guarulhos, próxima à Rodovia Ayrton Senna e ao Aeroporto Internacional de São Paulo, a expansão encontra limitações adicionais. Além da ocupação das áreas disponíveis, as características do solo e as intervenções realizadas no curso do Rio Tietê tornam mais cara a construção de edifícios altos e pisos preparados para suportar cargas pesadas.

O movimento também é observado ao longo das rodovias Anhanguera e Bandeirantes, onde novos condomínios logísticos exigem obras mais complexas de terraplanagem e infraestrutura.

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Capacidade pode mais que dobrar

Segundo Piccinin, projetos de verticalização podem ampliar em até 120% a capacidade de armazenagem dentro da mesma área construída. O resultado depende, porém, do pé-direito, da resistência do piso, da configuração dos corredores, dos equipamentos de movimentação e do perfil dos produtos.

Parte do ganho vem do melhor aproveitamento da altura. Enquanto muitos galpões mais antigos têm cerca de dez metros, os novos empreendimentos já trabalham com 12, 13 ou 14 metros. Empilhadeiras capazes de operar em corredores estreitos também permitem aumentar a área destinada ao estoque.

“É comum encontrarmos armazéns que utilizam apenas 70% da capacidade vertical, seja porque os equipamentos não alcançam os níveis mais altos, seja porque o operador não se sente seguro para trabalhar naquela altura”, diz.

A escolha do sistema precisa considerar o giro e a variedade dos produtos. Operações com poucos SKUs e grandes volumes podem adotar estruturas de alta densidade. Centros de distribuição com maior diversidade e prazos curtos de entrega precisam preservar o acesso rápido a cada item.

“Uma operação com muitos SKUs e entregas rápidas não pode ser tratada da mesma forma que outra com poucos itens e grande volume estocado. O projeto precisa equilibrar capacidade, velocidade e acesso”, afirma.

Piccinin observa ainda que os estoques enxutos estão sendo revistos desde a pandemia. Conflitos geopolíticos, oscilações cambiais e interrupções no fornecimento levaram algumas empresas a manter estoques de segurança maiores, aumentando a pressão sobre os centros de distribuição.

Automação depende de estoque confiável

A verticalização pode ser combinada com transelevadores e sistemas automáticos nos quais os produtos são levados até o profissional responsável pela separação. A implantação, entretanto, exige maior controle sobre as mercadorias e seus endereços.

“Para ter um armazém automático, é necessário ter acuracidade na gestão do estoque. Não pode existir um processo em que alguém percorre os corredores para verificar quais posições estão livres e depois corrige o sistema. Se a informação estiver errada, o robô se perde”, explica.

A padronização dos paletes também é importante. Estruturas mais altas exigem unidades de carga em boas condições, capazes de sustentar a mercadoria com segurança durante a armazenagem e a movimentação.

Localização impulsiona retrofit

O retrofit ganhou força principalmente entre empresas que não podem deixar determinada localização por causa do acesso às rodovias, portos, aeroportos, mercados consumidores ou mão de obra. “Quando a localização é estratégica para o negócio, a empresa tende a optar pelo retrofit. Já o BTS aparece principalmente nos projetos de crescimento ou de reorganização mais ampla das operações”, afirma Piccinin.

Os projetos podem envolver troca de empilhadeiras, inclusão de dispositivos de segurança, instalação de novos níveis de armazenagem, construção de mezaninos e substituição de estruturas.

A reforma tributária também deve influenciar essas decisões. Com a redução do peso dos incentivos fiscais na escolha da localização, as empresas tendem a rever CDs instalados longe dos mercados consumidores.

“Em algumas situações, o benefício fiscal custeava uma ineficiência de transporte ou até uma dificuldade de acesso à mão de obra. Com a reforma tributária, estar próximo do consumidor fará ainda mais sentido”, avalia.

Isma investe na modernização da produção

Para atender à procura por sistemas mais altos e projetos de maior complexidade, a ISMA investiu mais de R$ 60 milhões nos últimos cinco anos na modernização de sua fábrica em Mogi Mirim (SP). Os aportes incluem uma linha automática capaz de pintar estruturas de até 14 metros, novas perfiladeiras de colunas e longarinas e robôs de solda. Parte dos equipamentos, importados da Itália, custa entre R$ 15 milhões e R$ 20 milhões e leva até dois anos e meio entre a encomenda e o início da operação.

Fundada em 1970, a empresa mantém uma fábrica de 34 mil metros quadrados e emprega 330 pessoas. O atacado e a distribuição de medicamentos respondem por aproximadamente 10% do faturamento e estão entre seus principais mercados.

Apesar do aumento da procura por retrofit e verticalização, Piccinin avalia que o cenário econômico ainda impõe cautela aos investimentos. “As condições econômicas fazem com que as decisões sejam tomadas de forma diferente. Ainda assim, os investimentos realizados aumentaram nossa eficiência e a expectativa é encerrar o ano em uma condição satisfatória”, conclui.