Escassez de áreas para CDs preocupa setor. Saiba por que

Encontrar um grande centro de distribuição pronto e bem localizado está se tornando uma tarefa cada vez mais difícil no Brasil. A baixa disponibilidade de galpões, combinada ao custo elevado do capital, que desestimula novos empreendimentos especulativos, começa a acirrar a disputa por espaços e a mudar a forma como as empresas planejam a expansão de suas redes logísticas.

O cenário foi apresentado por Marcos Iwasaki, sócio-fundador e diretor de Locações da Erea, consultoria especializada no mercado imobiliário logístico e industrial, durante o Fórum ILOS 2026. Segundo ele, a escassez já impulsiona alternativas como pré-locação e projetos build to suit (BTS), construídos sob medida e com contratação antecipada do ocupante.

“Hoje está uma tempestade perfeita. O custo de capital está muito alto e isso desincentiva os developers e investidores a criar empreendimentos especulativos tomando risco. É melhor deixar no CDI do que se arriscar a construir um galpão para depois ocupar o imóvel”, afirmou Iwasaki.

A pressão ocorre em um momento de expansão das redes de distribuição, puxada pelo crescimento do comércio eletrônico e pela necessidade de manter estoques mais próximos dos grandes mercados consumidores.

Segundo os dados apresentados no evento, o Brasil possui cerca de 45,9 milhões de m² de área bruta locável (ABL) em condomínios logísticos, com taxa de vacância de 5,7%. Nos empreendimentos classificados como A e A+, a disponibilidade é ainda menor: a vacância cai para 4,3%.

O quadro se torna mais crítico nas proximidades da capital paulista, uma das regiões mais disputadas para operações logísticas. A vacância é de apenas 2,7% em um raio de 15 quilômetros de São Paulo e chega a 4,1% no raio de 30 quilômetros.

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Grandes áreas ficam ainda mais raras

A escassez se torna mais evidente quando a procura envolve imóveis de grande porte. Levantamento mostrado pela Erea no Fórum ILOS indica oferta especialmente restrita de galpões disponíveis com áreas a partir de 50 mil m².

Entre os imóveis já entregues nessa faixa de tamanho, o levantamento apresentado aponta cinco opções no Sudeste e duas no Sul, sem disponibilidade nas demais regiões. Há 16 empreendimentos em construção no País, mas a concentração da demanda nos principais corredores logísticos limita as alternativas para empresas que precisam ocupar grandes áreas rapidamente.

O quadro ganha relevância diante das mudanças nas próprias operações logísticas. Redes mais capilares, maior volume de mercadorias, robotização e necessidade de concentrar mais produtos em um mesmo imóvel aumentam as exigências sobre os novos CDs.

Na apresentação, Iwasaki destacou ainda a disponibilidade de energia como uma nova restrição para os empreendimentos. Centros de distribuição maiores e mais automatizados exigem capacidade energética compatível, acrescentando outra variável à escolha de terrenos e imóveis.

Custo do capital trava novos galpões

A baixa disponibilidade poderia, em condições normais, incentivar uma nova onda de construções. O custo do dinheiro, entretanto, dificulta essa resposta. Com juros elevados, investidores e desenvolvedores encontram menor incentivo para construir empreendimentos especulativos — aqueles iniciados sem que haja um locatário previamente contratado. Isso reduz a velocidade com que novos galpões chegam ao mercado justamente quando a disponibilidade dos imóveis existentes já é pequena.

A saída, segundo Iwasaki, tem sido ampliar os projetos build to suit. Em alguns casos, o processo começa antes mesmo da participação do desenvolvedor. A empresa interessada na instalação procura o terreno adequado à operação e a partir dele estrutura o empreendimento, considerando localização, acessibilidade, segurança e requisitos operacionais.

Iwasaki explicou que esse modelo, chamado pela Erea de land control, também pode retirar da composição do aluguel a margem do desenvolvedor e tornar o custo da ocupação mais atraente.

Disputa começa antes de o galpão ficar pronto

Outra consequência da escassez é a antecipação da contratação. Empresas passam a disputar imóveis ainda em construção por meio de pré-locações.

Em condições normais, a pré-locação pode resultar em valores inferiores aos cobrados por um galpão já pronto, porque garante receita ao proprietário desde o início da operação. Em mercados muito disputados, porém, essa vantagem pode diminuir.

Iwasaki citou São Paulo como exemplo de região na qual vários interessados já podem concorrer pela pré-locação do mesmo empreendimento. “Quando você tem um imóvel numa região muito assediada, há vários players tentando pré-locar. E, com essa concorrência, a tendência é o preço subir”, afirmou.

A contratação antecipada também ajuda a viabilizar financeiramente os projetos. Com um contrato de longo prazo assinado antes da entrega do imóvel, o desenvolvedor pode buscar dívida ou outros instrumentos para financiar a construção.

Estoques podem se afastar dos grandes centros

A falta de áreas próximas aos grandes mercados consumidores também tende a produzir mudanças na configuração das redes logísticas. Durante o debate no Fórum ILOS, foi apontada a possibilidade de as empresas terem de avançar para regiões mais distantes dos eixos centrais, o que exigirá novas decisões sobre onde manter cada tipo de estoque.

Ao mesmo tempo, a reforma tributária pode aumentar a procura pelo Sudeste. A avaliação apresentada no painel é que a redução dos benefícios fiscais concedidos pelos estados tende a diminuir o peso dos incentivos tributários na escolha da localização dos CDs e aumentar a importância da proximidade dos grandes centros de consumo.

Essa combinação cria um desafio adicional: ao mesmo tempo em que empresas podem precisar se afastar para encontrar terrenos e galpões disponíveis, a estratégia de distribuição exige estoques cada vez mais próximos dos consumidores para sustentar prazos menores de entrega.

Para Iwasaki, a busca por imóveis também passou a exigir uma prospecção mais ampla. Além dos grandes condomínios logísticos, a Erea mantém equipes em campo para identificar galpões isolados e imóveis de proprietários não institucionais que nem sempre aparecem nas bases tradicionais de oferta.

“Mapear galpão, condomínio logístico triple A, é fácil. O difícil é ter todo o mapeamento de galpão isolado, de proprietários não institucionais”, disse. Segundo ele, a busca combina bancos de dados, informações dos desenvolvedores e pesquisa de campo. “Não tem segredo. Tem que sair para a rua.”

O cenário aponta, assim, para uma mudança no mercado de imóveis logísticos. Com poucos galpões prontos, capital caro e operações que exigem instalações maiores, automatizadas e próximas dos consumidores, a localização do próximo CD deixa de ser apenas uma decisão imobiliária e passa a influenciar diretamente custo, prazo de entrega e desenho da cadeia de distribuição.