Aluguel de galpões sobe 16% em seis anos e escassez de espaços pressiona logística

A combinação entre retomada da atividade industrial, crescimento do comércio eletrônico e maior terceirização das operações logísticas está tornando os galpões de alto padrão um ativo cada vez mais disputado no Brasil. Em seis anos, o preço médio pedido para locação desses imóveis subiu 16% acima da inflação, enquanto a taxa de vacância caiu continuamente e atingiu o menor nível da série recente.

Levantamento do Instituto de Logística e Supply Chain (Ilos) mostra que o valor médio de aluguel dos condomínios logísticos passou de R$ 25,20 por metro quadrado, em 2020, para R$ 29,20 por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, um aumento real de 16%. No mesmo intervalo, a taxa de vacância caiu de forma consistente até atingir 6,5%, indicando um mercado cada vez mais apertado.

O movimento reforça uma tendência que vem sendo observada desde o fim da pandemia: empresas voltaram a ampliar estoques para reduzir riscos nas cadeias de suprimentos, ao mesmo tempo em que operadores logísticos e varejistas aceleraram investimentos em distribuição para reduzir prazos de entrega.

Os operadores logísticos (3PL) e as indústrias lideram a ocupação dos condomínios logísticos, respondendo cada um por 27% da área ocupada. Na sequência aparecem empresas de e-commerce, com participação de 20%, e o varejo tradicional, com 18%.

Segundo Monica Barros, sócia-executiva do Ilos, embora operadores logísticos e indústrias ocupem fatias semelhantes do mercado, as motivações são diferentes.

“Enquanto a indústria ocupa espaço para suas próprias operações, os prestadores de serviços logísticos consolidam volumes de múltiplos clientes, viabilizando escala para quem opta pela terceirização logística”, afirma.

A executiva ressalta que parte significativa das áreas alugadas pelos operadores logísticos atende justamente empresas da indústria e do comércio eletrônico. Na prática, isso significa que a demanda desses segmentos é ainda maior do que os números aparentam. “O crescimento dos operadores logísticos acaba mascarando parte da demanda do e-commerce e da indústria, já que muitos desses contratos são firmados pelos próprios 3PLs”, explica.

Estoques voltam a crescer

O aumento da procura por galpões também reflete uma mudança de estratégia das empresas. Após anos priorizando estoques enxutos, muitas companhias passaram a aumentar seus níveis de armazenagem para reduzir vulnerabilidades diante de interrupções nas cadeias globais de suprimentos.

Levantamento apresentado pelo Ilos mostra que essa recomposição de estoques tem sido um dos principais motores da demanda por condomínios logísticos, sobretudo em regiões próximas aos grandes mercados consumidores.

A estratégia representa uma mudança importante em relação ao período anterior à pandemia, quando predominava o modelo de estoques mínimos. Hoje, empresas têm buscado maior resiliência operacional, ainda que isso implique custos mais elevados de armazenagem.

Mercado Livre e Shopee intensificam disputa

O comércio eletrônico continua sendo outro importante vetor de expansão do mercado imobiliário logístico. Nos últimos anos, empresas como Mercado Livre e Shopee ampliaram significativamente suas redes de distribuição no país para reduzir prazos de entrega e ampliar a cobertura geográfica. A estratégia aumentou a competição por imóveis de alto padrão localizados próximos às regiões metropolitanas, especialmente no eixo entre São Paulo, Campinas, Cajamar, Guarulhos e Extrema (MG).

Além dos gigantes do e-commerce, empresas industriais também ampliaram a demanda por centros de distribuição para aproximar estoques dos mercados consumidores e aumentar a eficiência logística. Esse movimento explica por que a taxa de vacância vem permanecendo em níveis historicamente baixos, mesmo com a entrega de novos empreendimentos ao longo dos últimos anos.

Segundo o Ilos, a redução contínua da vacância aumenta a competição principalmente pelos galpões mais modernos e bem localizados, próximos às principais rodovias e centros urbanos.

Para especialistas do setor, esse cenário tende a manter a pressão sobre os preços dos aluguéis nos próximos anos, especialmente caso o consumo continue crescendo e a indústria mantenha a estratégia de recomposição de estoques. Ao mesmo tempo, incorporadoras seguem lançando novos empreendimentos, mas o ritmo de absorção permanece elevado, limitando o aumento da oferta disponível.