Mercado Livre e Shopee aceleram disputa por galpões logísticos brasileiros

A corrida do e-commerce por entregas mais rápidas começou a reduzir a oferta de galpões logísticos em regiões estratégicas do Brasil e elevar a disputa por áreas próximas a portos, rodovias e grandes centros consumidores. O avanço de Mercado Livre, Shopee, Temu e TikTok Shop pressiona preços de locação, acelera investimentos em condomínios logísticos e começa a alterar a geografia logística nacional.

Levantamento da consultoria Buildings mostra que Mercado Livre e Shopee somaram 5,8 milhões de metros quadrados ocupados no país e fecharam mais de 800 mil metros quadrados em novos contratos apenas no primeiro trimestre de 2026.

O Mercado Livre lidera a ocupação de condomínios logísticos no país, com 4 milhões de m² distribuídos em 96 operações. Apenas entre janeiro e março deste ano, a companhia adicionou 377 mil m² em novas locações e expansões. A maior operação ocorreu em Jacareí, com 134,2 mil m².

Já a Shopee encerrou o trimestre com 1,8 milhão de m² ocupados em 113 operações logísticas. Segundo o levantamento, a estratégia da empresa prioriza estruturas regionalizadas para reduzir prazos de entrega e ampliar a capilaridade da malha logística.

Segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm), o e-commerce brasileiro deve movimentar mais de R$ 250 bilhões em 2026, impulsionado pela expansão dos marketplaces, crescimento das operações cross-border e aumento da demanda por entregas rápidas.

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Vacância atinge mínima histórica

A demanda crescente por áreas logísticas acelerou a redução da vacância no mercado brasileiro de condomínios logísticos. Levantamentos das consultorias imobiliárias JLL e Binswanger Brazil apontam que a taxa nacional de desocupação caiu para algo entre 6,4% e 6,5% no primeiro trimestre de 2026, menor nível da série histórica.

Os números refletem a velocidade da absorção de novos espaços. Segundo a JLL, a absorção líquida do mercado brasileiro atingiu 1,1 milhão de metros quadrados no primeiro trimestre, maior volume já registrado para o período. Dos mais de 720 mil metros quadrados entregues no início do ano, 77% chegaram ao mercado já pré-locados.

Relatórios das consultorias imobiliárias Cushman & Wakefield e Colliers mostram que o mercado brasileiro absorveu mais de 1,6 milhão de metros quadrados em 2025 e segue operando com vacância abaixo de 7%, pressionado principalmente pela expansão do e-commerce e das operações de última milha.

A redução da vacância já começou a impactar preços de locação, disponibilidade de terrenos e valorização dos ativos. Em alguns corredores logísticos próximos à cidade de São Paulo, os valores pedidos de locação se aproximam de R$ 40 por metro quadrado.

Disputa por áreas próximas a portos e rodovias

A pressão aparece principalmente em regiões próximas aos grandes centros consumidores, corredores rodoviários e complexos portuários. Em Santa Catarina, áreas localizadas ao longo da BR-101 e no entorno dos portos de Itajaí, Navegantes, Itapoá, Araquari e Garuva já operam com vacância inferior a 3%, segundo a Sort Investimentos.

Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, o crescimento do e-commerce foi apenas o gatilho de uma mudança mais ampla na logística nacional. “O que está em curso agora é uma reorganização da cadeia logística. Mercado Livre, Shopee e outras plataformas não disputam apenas preço ou variedade de produtos. Elas disputam prazo de entrega, capilaridade e eficiência operacional”, afirmou.

Segundo o executivo, isso vem ampliando a procura por estruturas próximas aos grandes mercados consumidores, portos, rodovias e polos urbanos. “O Mercado Livre opera com estruturas maiores, enquanto a Shopee trabalha com uma presença mais distribuída, em diferentes regiões”, disse.

Curi afirma que a redução da vacância já começou a impactar diretamente preços de locação, disponibilidade de terrenos e valorização dos ativos. “Quando uma região passa a operar com vacância muito baixa, o mercado reage rapidamente. O locatário encontra menos opções, o proprietário ganha poder de negociação e o investidor começa a antecipar movimentos de valorização.”

Segundo o executivo, a pressão é mais intensa em regiões que combinam acesso ao consumo, infraestrutura rodoviária e proximidade portuária. “Em Santa Catarina, regiões no entorno da BR-101 e de complexos portuários como Itajaí, Navegantes, Garuva, Itapoá e Araquari já operam com vacância inferior a 3% e valorização superior a 20% ao ano no metro quadrado”, afirmou.

Expansão continua, mas de forma seletiva

Na avaliação do CEO da Sort Investimentos, o ciclo de expansão ainda deve continuar nos próximos anos, embora de forma mais seletiva. “Não é todo galpão, em qualquer localização, que terá demanda. O mercado vai separar cada vez mais os ativos bem posicionados dos ativos secundários”, disse.

Segundo Curi, o risco de saturação existe em regiões com excesso de oferta e baixa eficiência logística, mas fatores como expansão das plataformas digitais, crescimento das operações cross-border e aumento da movimentação portuária continuam sustentando a demanda.

O executivo cita Santa Catarina como exemplo dessa tendência. “A expansão dos portos de São Francisco do Sul e Itapoá, com aumento de capacidade operacional, já projeta impacto na demanda por galpões, com potencial de valorização de até 40% em algumas áreas”, afirmou.

Para ele, regiões como Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá ainda possuem oferta limitada de ativos considerados premium. “Existe espaço para crescimento, principalmente em condomínios logísticos de alto padrão, com pé-direito elevado, piso de alta resistência, segurança, sistema de incêndio adequado e localização estratégica”, disse.

Parte do mercado, porém, acompanha com cautela o avanço acelerado dos investimentos em condomínios logísticos. Especialistas avaliam que uma eventual desaceleração do consumo ou aumento mais forte dos juros pode elevar o risco de excesso de oferta em regiões secundárias e pressionar a rentabilidade de alguns empreendimentos.

Reforma tributária deve alterar geografia logística

A reforma tributária também deve alterar a lógica histórica de localização dos centros de distribuição no Brasil. Com a cobrança de impostos no destino, especialistas do setor avaliam que perde força a chamada “logística fiscal”, baseada na instalação de operações em estados com vantagens tributárias.

Segundo Douglas Curi, o ganho fiscal tende a deixar de compensar custos maiores com transporte, prazo de entrega e complexidade operacional. “Na prática, as empresas passam a recalcular suas malhas com foco em eficiência”, afirmou.

A expectativa do mercado é que a mudança amplie a disputa por galpões próximos às capitais, regiões metropolitanas e principais eixos de consumo. O movimento já começou a aparecer nas estratégias das plataformas digitais, que passaram a ampliar estruturas regionalizadas para reduzir tempo de entrega, custos operacionais e dependência de grandes centros únicos de distribuição.

A combinação entre expansão do e-commerce, reforma tributária, crescimento das operações cross-border e pressão por entregas mais rápidas tende a acelerar a reorganização das redes logísticas no país nos próximos anos, reforçando a demanda por estruturas próximas aos principais corredores de consumo e infraestrutura.