Shopee acelera expansão física e pressiona vacância de galpões

A expansão da Shopee no Brasil aprofunda um desequilíbrio já evidente no mercado imobiliário logístico: a combinação de demanda elevada e oferta restrita de galpões bem localizados. Em menos de quatro meses, a empresa ampliou em 33% sua área ocupada, alcançando 1,8 milhão de metros quadrados, segundo a Binswanger Brasil, empresa de consultoria imobiliária — movimento que ocorre em um ambiente de vacância em mínimas históricas.

Dados de consultorias indicam que a taxa de vacância nacional de galpões logísticos gira entre cerca de 5,6% e 8%, dependendo do recorte, com níveis ainda menores em regiões estratégicas como o entorno de São Paulo. Em alguns polos próximos à capital paulista, a disponibilidade já se aproxima de 2%, evidenciando escassez de ativos prontos para ocupação.

Demanda supera oferta

O avanço do e-commerce é o principal vetor dessa pressão. Apenas no primeiro trimestre de 2026, a absorção líquida de galpões logísticos superou 360 mil m², enquanto novas locações passaram de 565 mil m², segundo a Cushman & Wakefield.

Ao mesmo tempo, grande parte dos empreendimentos em desenvolvimento já chega ao mercado pré-locada — cerca de 58% do estoque previsto para 2026 em São Paulo já tem ocupantes definidos.

A geografia da expansão da Shopee segue esse padrão. A concentração em regiões como Guarulhos, Cajamar e grandes capitais reflete a necessidade de reduzir o raio de entrega e atender a um consumidor que passou a exigir prazos cada vez mais curtos. Além disso, essas regiões concentram importantes portas de entrada de mercadorias, o que aumenta a eficiência da operação.

Mais do que ganho de capacidade, a expansão sinaliza uma mudança no modelo de operação do e-commerce. Ao internalizar etapas da logística e investir diretamente em infraestrutura, as plataformas reduzem a dependência de terceiros e passam a controlar variáveis críticas como prazo e custo de entrega. É um movimento intensivo em capital que tende a criar vantagens competitivas difíceis de replicar no curto prazo.

Na prática, essa estratégia eleva a barreira de entrada e favorece players com maior escala financeira. “O que está em jogo agora não é apenas eficiência operacional, mas o controle da experiência do consumidor de ponta a ponta. A logística deixou de ser suporte e passou a ser o produto”, afirma Hygor Roque, Head of Revenue da Divibank, fintech que oferece capital de giro para empresas, especialmente do e-commerce e da economia digital.

Ativos premium concentram ocupação

Esse cenário ajuda a explicar por que empreendimentos de alto padrão operam próximos da ocupação total. Empresas desenvolvedoras e gestoras de condomínios logísticos, como a Fulwood, vêm registrando níveis máximos de ocupação em seus portfólios.

Na Fulwood, que administra cerca de 1 milhão de m² distribuídos em polos logísticos estratégicos, a taxa de ocupação atingiu 100% no primeiro trimestre de 2026, após média de 99,12% em 2025. “A ocupação elevada está diretamente ligada à forma como idealizamos os ativos desde o início. Localização estratégica, padrão construtivo e eficiência operacional precisam estar alinhados para atender às demandas reais dos clientes”, afirma Mariana Schilis, sócia da Fulwood.

Segundo a executiva, ativos com maior eficiência operacional e certificações ambientais tendem a reter inquilinos e manter estabilidade mesmo em ciclos econômicos mais voláteis, o que explica a resiliência dos empreendimentos de maior padrão.

Pressão sobre preços e competição

A escassez já se traduz em aumento de preços. O valor médio de locação no país gira em torno de R$ 28 a R$ 32 por metro quadrado, podendo superar R$ 40 em regiões premium. Com contratos de longo prazo e alto custo de mudança, operadores tendem a disputar espaços estratégicos, consolidando a ocupação de ativos de maior qualidade.

Na prática, o avanço de players como Shopee, Mercado Livre e Amazon consolida uma mudança estrutural: a logística urbana passa a definir a competitividade no e-commerce. O desafio será sustentar a expansão em um mercado cada vez mais caro, concentrado e intensivo em capital.