Baixa vacância aumenta disputa de fundos por galpões logísticos

A baixa disponibilidade de galpões logísticos vem aumentando o interesse de fundos imobiliários por ativos prontos e projetos ainda em construção no Brasil. O movimento envolve operações de centenas de milhões de reais e acompanha a expansão da demanda por imóveis de alto padrão em regiões próximas aos grandes mercados consumidores e corredores logísticos.

A tendência ocorre em um mercado que já vinha registrando forte redução dos espaços disponíveis. Segundo análise do Itaú BBA citada pela Sort Investimentos, a taxa nacional de vacância encerrou 2025 em 6,6%, ante 8,5% no fim de 2024.

O movimento continuou em 2026. Dados da CBRE referentes ao segundo trimestre apontam vacância de 6,3% no mercado brasileiro de condomínios logísticos. Entre os empreendimentos classificados como A e A+, o índice era ainda menor, de 4,3%.

Em áreas mais disputadas, a disponibilidade é ainda mais restrita. No raio de até 15 quilômetros da capital paulista, por exemplo, a vacância chegou a 2,7%, situação que aumenta a competição por imóveis bem localizados e favorece novos investimentos.

Fundos entram antes mesmo da entrega

A disputa não está restrita aos galpões já construídos. Fundos imobiliários vêm entrando também em empreendimentos ainda em desenvolvimento, inclusive projetos com locações contratadas antecipadamente por grandes ocupantes.

BTLG11, XPLG11, TRXF11, CPLG11 e GGRC11 estão entre os fundos que anunciaram operações no segmento nos últimos meses. Os negócios incluem ativos prontos, carteiras imobiliárias e projetos em construção destinados a grandes operações de distribuição.

Em alguns modelos, o fundo participa do empreendimento durante a obra, com desembolsos associados ao avanço da construção e contratos de locação de longo prazo já estabelecidos. A estratégia reduz parte do risco comercial do projeto e, ao mesmo tempo, oferece capital para a expansão da oferta.

Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, a combinação entre contratos longos, ocupantes de grande porte e baixa disponibilidade ajuda a explicar a atratividade desses ativos. “Para um fundo, ter um imóvel bem localizado, com contrato de longo prazo e um locatário sólido traz previsibilidade de receita. Quando isso se combina a uma oferta limitada de novos galpões, o ativo também ganha potencial de valorização ao longo dos anos”, afirma.

Capital avança além de São Paulo

Embora São Paulo concentre o maior mercado brasileiro de condomínios logísticos, o interesse dos investidores começa a alcançar com maior intensidade outros corredores. Em Santa Catarina, regiões como Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá vêm atraindo empreendimentos pela proximidade da BR-101, dos complexos portuários e de polos industriais, além da conexão com os mercados consumidores do Sul e Sudeste.

Um dos exemplos citados pela Sort é uma operação anunciada pelo GGRC11 em Garuva, próxima de R$ 200 milhões. Na avaliação de Curi, outra mudança está no momento em que os investidores passam a participar dos projetos. “Os fundos passaram a entrar mais cedo e a participar do desenvolvimento dos empreendimentos, e não só da etapa de aquisição”, diz.

Esse movimento pode ajudar a financiar novas áreas em um momento no qual a combinação entre crescimento da demanda e baixa vacância exige aumento da oferta, principalmente nos principais corredores logísticos do País.