O mercado brasileiro de real estate logístico e industrial encerrou 2025 em seu ponto mais aquecido da última década. Levantamento do Grupo EREA aponta que a taxa de vacância de galpões logísticos caiu para 8% no país, mínima histórica, enquanto no raio de 30 quilômetros dos grandes centros urbanos o índice ficou em 7,9%.
A absorção líquida nacional alcançou aproximadamente 3,5 milhões de metros quadrados em 2025, alta de 21% em relação a 2024. O estoque total chegou a 44 milhões de metros quadrados, crescimento de 9% ano a ano. No mesmo período, o preço médio pedido de locação avançou 10%, para R$ 27,70 por metro quadrado, desempenho acima da inflação projetada de 4,3%.
Segundo Henrique Porto, gerente de Research do Grupo EREA, o resultado reflete mudanças estruturais no consumo. “O fortalecimento do e-commerce, a consolidação do omnichannel e a crescente exigência por entregas mais rápidas ampliaram o uso dos galpões logísticos em escala nacional”, afirma. O movimento explica por que o aumento do estoque não se traduziu em maior vacância.
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São Paulo concentra pressão por preços
No raio de 30 quilômetros da capital paulista, principal polo logístico do país, o estoque atingiu 12,1 milhões de metros quadrados (+9%), com absorção líquida de 900 mil metros quadrados (+19%). A vacância ficou em 7,9% e o preço médio pedido chegou a R$ 33,30 por metro quadrado, também com alta anual de 10%.
A escassez de ativos de padrão A e A+ levou à chamada “inversão estatística”, em que os preços efetivamente negociados superaram os valores pedidos nos imóveis ainda vagos. E-commerce e operadores logísticos responderam por 67% da absorção total em 2025, participação que chega a 86% nas operações de pré-locação e built-to-suit (BTS).
As pré-locações já representam cerca de 30% da metragem locada no país e superam 40% em estados fora de São Paulo, como Paraná, Santa Catarina, Minas Gerais, Goiás, Distrito Federal, Bahia e Pernambuco.
Reforma tributária no radar
Para 2026, o Grupo EREA aponta a reforma tributária como fator-chave de reorganização da malha logística, ao reduzir o peso dos incentivos fiscais e reforçar a lógica operacional baseada na proximidade com o consumidor final.
“O galpão deixa de ser pensado pelo incentivo fiscal e passa a ser definido pelo consumo”, avalia Porto.
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